Die klassische Form des Immobilienfonds ist der offene Investmentfonds. Hier können die potentiellen Anleger jederzeit mit ihrem Kapital einsteigen oder ihr Kapital daraus zurück ziehen. Das heißt, dass in der Praxis ein ständiger Wechsel der Anteilsinhaber stattfinden kann. Diese Vorgehensweise wird möglich, weil hier eine große Anzahl von Investoren zusammen gefasst wird und die aus dem offenen Immobilienfonds getätigten Investitionen nie ausschließlich einem konkreten Objekt zugute kommen, sondern in viele kleinere Objekte gesteckt werden. Damit lässt sich eine Streuung erzielen, die sich wiederum förderlich auf die Risikominimierung auswirkt. Je nach Art des von der Fondsgesellschaft angebotenen Vertrages kann man sich als potentieller Investor an den offenen Immobilienfonds mit einmaligen größeren Anlagesummen oder regelmäßigen kleineren monatlichen Beträgen beteiligen.
Eine andere Form der Immobilienfonds ist der geschlossene Investmentfonds. Hier wird in der Regel ein konkretes Objekt finanziert. Ist diese Summe durch die Einlagen der Investoren zusammen getragen, wird der Fonds geschlossen, das heißt, es sind keine weiteren Beteiligungen möglich. In der Praxis werden auf diese Weise sowohl größere Objekte mit Eigentumswohnungen als auch gewerbliche und kulturelle Bauwerke finanziert. Die Rendite aus den geschlossenen Immobilienfonds wird entweder aus dem Verkaufserlös der einzelnen Einheiten oder aber aus dem Grad der Auslastung bezogen. Ein besonders gutes Beispiel für letztere Variante sind die Gebäude, die eigens für die Aufführung bestimmter kultureller Dauerevents wie Musicals oder andere Shows errichtet worden sind. Je länger sie komplett ausgelastet sind, desto höher ist der Gewinn, denn die Investoren daraus langfristig auf der Habenseite ihrer Einkommensbilanz eintragen können.
Unter der Abkürzung REIT präsentiert sich eine weitere Form des Immobilienfonds. Der Real Estate Investment Trust besteht in der Regel aus einer Aktiengesellschaft, die eigens dazu geschaffen wurde, um darüber in Immobilien investieren zu können. Die REITs gehören meistens zu den Unternehmen, deren Aktien auch an der Börse gehandelt werden. Das heißt, hier sind mittelbare Beteiligungen an den Investitionen durch den Erwerb der Aktien möglich. Diese Immobilienfonds können sowohl für die Erstellung besonders lukrativer Einzelobjekte gegründet als auch als Investoren für verschiedene und ständig wechselnde Immobilien ins Leben gerufen werden. Als Investoren für einzelne Objekte und ganze Objektbündel kommen auch die Immobilien Spezialfonds in Betracht. Sie werden zielgruppenorientiert gegründet.
Immobilienfonds haben gegenüber allen anderen spekulativen Anlageformen einen entscheidenden Vorteil. Durch die Erstellung der durch die Einlagen finanzierten Objekte wird ein real fassbarer Wert geschaffen. Vor allem in Krisenzeiten sind die Immobilienfonds deshalb deutlich stärker nachgefragt als andere Investmentfonds, weil hier das Risiko eines Totalverlustes erheblich geringer ist als bei den reinen Aktienfonds, Geldmarktfonds und Mischfonds. Hinzu kommen die unterschiedlichen Verwertungsformen, die bei Immobilien möglich sind. Sie können sowohl vermietet als auch verkauft werden. Bedenken sollte man bei der Beteiligung an einem Immobilienfonds allerdings, dass hier teilweise längere Zeiträume zwischen der Investition und der wirtschaftlichen Amortisation vergehen können. Darüber hinaus unterliegen auch die aus der Beteiligung an Immobilienfonds erzielten Renditen in Deutschland der Steuer. Anders als bei kurzfristigen spekulativen Geschäften kommt es hier bei der Art der Versteuerung jedoch auf den konkreten Zeitraum an, der zwischen der Investition und der Erzielung von Gewinnen liegt.